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Notai garanti delle compravendite immobiliari

appartamento rio marina

Nel maxi emendamento che di fatto ha riscritto la Legge di Stabilità per il 2014 sono contenuti quattro importanti articoli che potrebbero cambiare di molto le compravendite immobiliari.

Gli articoli che riguardano il settore immobiliare sono quell iche vanno da 35 al 38 e trattano il passaggio di denaro fra le parti dopo un compravendita, solamente se l’importo complessivo supera l’importo di € 100.000,00; leggiamoli:

35) Il notaio è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

a)tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i qual iil medesimo sia sostituto o rsponsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti e/o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali l ostesso sia delegato dall’autorità giudiziaria.

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel Registro delle Somme e dei VAlori di cui alla Legge 22 Gennaio 1934, n.64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate od altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

36) La disposizione di cui al comme 35 non si applica agli importi inferiori ad euro 100.000 e per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di attodi quietanza. Sono esclusi maggiori oneri notarili.

37) Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 35 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio e altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

38) Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o il corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzatea rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, dedicati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individutai dal decreto al comma 39.

Ma cosa accadeva finora? La pratica comune prevede che, nel momento in cui si firma il contratto di compravendita, il venditore consegni le chiavi all’acquirente in cambio del saldo del prezzo. Questa procedura, applicata da molti anni con un numero di contenzioso estremamente basso, presenta dal punto di vista giuridico alcune zone grige che il legislatore ha tentato di colmare: infatti c’è un periodo, fra la stipula e la trascrizione dell’atto in cui l’acquirente (pur proprietario dell’immobile) non è pienamente tutelato.

Il Codice civile dispone che nel caso in cui il proprietario venda contemporaneamente lo stesso immobile a due acquirenti, tra questi due prevale non chi sottoscrive per primo il contratto, ma chi per primo esegue la trascrizione del proprio acquisto nei Registri Immobiliari.

Due esempi di casi, per fortuna rarissimi:

1)Il  Sig. Rossi vende vende lo stesso immobile a Bianchi e poco dopo a Verdi; tra Bianchi e e verdi, che hanno pagato entrambi il prezzo a Rossi, diviene proprietario il primo che trascrive presso la Consrvatoria dei Registri Immobiliari il proprio contratto. Rimane la possibilità, per colui che non riesce a formalizzare l’acquisto, di rivalersi sul venditore ma le possiiblità che ci riesca effettivamente sono veramente poche.

2) Sempre il nostro Sig. Rossi Vende un immobile a Bianchi ma nel tempo che intercorre fra la stipula del contratto e la sua trascrizione un creditore del Sig. Rossi iscrive una ipoteca a tutela del credito; Il Sig. Bianchi si trova ad acquistare un bene ipotecato anche se durante le verifiche espletate dal notaio in sede di atto lo stesso risultava libero da qualsiasi gravame.

Attualmente i noati per la massima tutela dei propri clienti, riuscendovi in maniera egregia dato che come dicevamo il contenzioso è minimo, cercano di rendere sicuri i rogiti eseguendo le ispezioni ipotecarie nel momento più vicino alla data di stipula e trascrivendo il contratto nel più breve tempo possibile.

Rimane comunque un intervallo di tempo in cui il rischio sussiste ed è questa lacuna che il legislatore ha cercato di colmare facendo sì che il pagamento avvenga successivamente alla trascrizione del contratto e quindi nel momento in cui esiste l’assoluta sicurezza del trasferimento e dell’assenza di vincoli o pregiudizi sull’immobile.

L’unico dubbio pratico che sorge riguarda quegli atti in cui l’acquisto di una casa è successivo alla vendita del proprio immobile, in questi casi la dilazione dei tempi dovrà essere presa in esame per il pagamento dell’immobile acquistato.

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